El estudio del mercado de bienes raíces en España durante los primeros seis meses de 2023 indica que la cantidad de propiedades vendidas en todas las áreas ha disminuido en comparación con el mismo período del año anterior, registrando una disminución del 12% en las transacciones.
Las razones detrás de esta disminución en las ventas de viviendas se pueden atribuir principalmente a dos factores: una menor demanda por parte de compradores y una reducción en la disponibilidad de financiamiento, lo que significa que aquellos que pueden comprar obtienen menos apoyo financiero de los bancos.
Por lo tanto, durante el período de estudio, el promedio de las hipotecas otorgadas también experimenta una reducción, específicamente del 2.7%. Esto coloca el monto promedio de las hipotecas en España en 121,782 euros. Por otro lado, el precio de las viviendas se mantiene sin cambios significativos, con un ligero aumento del 0.21%.
El costo más elevado se encuentra en Barcelona, donde el precio por metro cuadrado alcanza los 3.145 euros. Por otro lado, Talavera de la Reina tiene los precios más bajos, con 651 euros por metro cuadrado. La ciudad de Málaga experimenta el aumento más notable, con un aumento del 8.84%, situando el precio por metro cuadrado en 1.920 euros. Madrid, por su parte, tiene un costo de 2.794 euros por metro cuadrado.
El promedio de las hipotecas se encuentra por debajo de los 150.000 euros.
En lo que respecta al mercado de hipotecas, el promedio de préstamos hipotecarios se sitúa en 121.782 euros, mostrando una disminución del 2.7% en comparación con la cifra de hace exactamente un año, que era de 125.186 euros en el primer semestre de 2022.
Las hipotecas más cuantiosas se encuentran nuevamente en Barcelona, con un promedio de 145.883 euros, seguidas de cerca por L’Hospitalet de Llobregat con 135.788 euros y Madrid con 130.525 euros. Por otro lado, Málaga tiene el importe más bajo entre todas las localidades analizadas, con un promedio de 94.471 euros para las hipotecas.
Es importante prestar atención a los signos que advierten sobre la posibilidad de problemas en el mercado de hipotecas.
Su evolución muestra estabilidad y cumple con los estándares de crédito que los bancos han estado aplicando en los últimos años.
Por ejemplo, la relación préstamo a valor en el primer semestre de 2023 es del 68%, uno de los niveles más bajos desde que se comenzaron a registrar datos en 2004, cuando alcanzó el 80% en el primer semestre de 2008. Hace un año, esta cifra era del 72%.
La relación entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del prestatario se encuentra en el 35%, que es el máximo recomendado para minimizar el riesgo de incumplimiento en un préstamo hipotecario, y es el porcentaje más alto desde 2011.
Otros datos que concuerdan con la actual política conservadora de los bancos incluyen que el 82% de los nuevos prestatarios tienen contratos laborales indefinidos, mientras que solo el 5% tiene contratos temporales o de corta duración.
El plazo promedio de las hipotecas es de 28 años, lejos de los 35 años observados en 2007. Finalmente, es relevante destacar que el 63% de las nuevas hipotecas tienen un plazo de 30 años.
Las hipotecas con tasas de interés mixtas están ganando popularidad en el mercado.
También es notable el cambio significativo que han experimentado las hipotecas en el último semestre. Las hipotecas con tasas de interés mixtas han experimentado un crecimiento de más del doble, pasando de representar el 14% en el primer semestre de 2022 al 30% del total en el primer semestre de 2023.
Por otro lado, las hipotecas a tasas de interés fijo, que solían ser la elección principal y llegaron a representar el 83% en el primer semestre de 2022, ahora han disminuido al 51% de todas las hipotecas concedidas en estos primeros meses del año.
Dado el escenario actual y la anticipación de una futura disminución en las tasas de interés como el Euribor a corto y medio plazo, un menor porcentaje de familias está optando por hipotecas fijas en un momento en el que las tasas de interés son más altas, mientras que las hipotecas con tasas de interés mixtas se están volviendo mucho más atractivas.
Finalmente, el interés promedio aplicado a las hipotecas variables fue del 4.92%, mientras que para las hipotecas fijas fue del 3.25%. En el período analizado, la cuota mensual, según el tipo de préstamo, ascendió a 620 euros al mes para una hipoteca variable y a 560 euros al mes para una hipoteca a tasa de interés fija, lo que representó un aumento anual del 46% y del 28%, respectivamente.
Acceso limitado a préstamos o dificultades para obtener crédito.
Estos aumentos significativos resultan en que un gran número de posibles compradores se queden excluidos del mercado, específicamente alrededor del 17% de la demanda potencial. Esto se debe a que las cuotas de sus préstamos superarían el 35% de sus ingresos familiares, que es el límite que los bancos están dispuestos a aceptar en la actualidad para otorgar una hipoteca.
El mercado de alquiler está bajo presión o experimenta tensiones.
Una parte significativa de estos compradores que no pueden acceder al mercado de la compra de viviendas optaría por el alquiler de manera involuntaria. Debido a la limitada disponibilidad de propiedades en alquiler en las principales ciudades de España, podríamos presenciar un aumento sustancial en la presión sobre los precios del alquiler. Este aumento ya es evidente en el primer semestre de 2023, ya que los precios de alquiler están aumentando en la mayoría de las ciudades estudiadas.
Las mayores subidas de alquiler se observan en Valencia (14.3%), Barcelona (11.9%) y Madrid (8.6%). El precio más alto se encuentra en Barcelona, con 16.5 euros por metro cuadrado.
